Dispositif « Relance logement » : un nouveau régime fiscal pour les propriétaires bailleurs en 2026

Objectif du dispositif

Face à une offre locative privée en baisse et à la nécessité de relancer la construction de logements, le gouvernement a introduit ce régime fiscal attractif pour les bailleurs privés. L’objectif annoncé est ambitieux : parvenir à 400 000 logements construits par an d’ici 2030, dont une part significative dans le parc locatif privé.

Principe fiscal : amortissement et déduction des revenus locatifs

Le cœur du dispositif repose sur un amortissement fiscal déductible des revenus fonciers. Concrètement, un propriétaire qui acquiert un logement pour le louer nu peut déduire, sur ses revenus locatifs :

• Une partie du prix d’achat du bien (sous forme d’amortissement annuel),
• Toutes les charges liées à la location : travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière.

Ce système se rapproche de celui utilisé en location meublée (amortissement du bien), mais il est appliqué ici à la location nue, ce qui représente une innovation fiscale importante.

 Avantages fiscaux

 Déduction via amortissement

Selon le type de logement et le niveau de loyer pratiqué, l’amortissement peut représenter :

• Jusqu’à 5,5 % par an du prix d’achat dans le neuf (pour des loyers très sociaux),
• 3 % à 4 % dans l’ancien avec travaux importants (≥ 30 % du prix).

Ce mécanisme permet au bailleur de créer un déficit foncier, c’est‑à‑dire une charge fiscale potentiellement imputable sur son revenu global, dans certaines limites (celui‑ci étant plafonné à des montants comme 10 700 € par an, voire 21 400 € si plusieurs conditions de travaux énergétiques sont remplies).

 Allègement de l’impôt

Grâce à ces amortissements et à la déduction des charges réelles, de nombreux investisseurs pourront réduire significativement — voire annuler complètement — l’impôt sur leurs revenus locatifs lorsque ces derniers sont compensés par les amortissements.

Par exemple, un couple achetant un bien à 180 000 € peut, au bout de quelques années, voir sa fiscalité des revenus fonciers proche de zéro grâce à l’application cumulée des règles d’amortissement et des déductions des charges réelles.

Conditions d’éligibilité

Pour bénéficier de ce régime fiscal, plusieurs conditions doivent être respectées :

• Le logement doit être loué nu (non meublé) en tant que résidence principale du locataire,
• L’engagement de location est fixé à 9 ans minimum,
• Le bien doit être situé dans un immeuble collectif (neuf ou ancien avec travaux significatifs),
• Des plafonds de loyers et de ressources du locataire s’appliquent selon des barèmes (similaires aux anciens plafonds du Pinel).

Ces conditions garantissent que l’avantage fiscal bénéficie à des logements réellement mis sur le marché locatif, tout en encadrant les loyers pour favoriser l’accès au logement.

Durée et application

Le dispositif Relance logement s’applique aux acquisitions réalisées entre le 1ᵉʳ janvier 2026 et le 31 décembre 2028, avec les décrets d’application attendus en mars 2026 pour préciser tous les détails pratiques (notamment les formulaires et les plafonds).

En résumé

Le nouveau régime fiscal introduit par la loi de finances 2026 représente une évolution profonde de la fiscalité locative en France :

• Passage d’une réduction d’impôt forfaitaire (Pinel) à un amortissement réel déductible, puissant et durable,
• Déduction plus complète des charges réelles pour alléger l’impôt sur les revenus fonciers,
• Encouragement ciblé à la mise en location de logements dans le parc privé, avec une durée d’engagement significative.

Ce régime est déjà entré en vigueur (fin février 2026) et constitue une opportunité fiscale pour qui souhaite investir dans l’immobilier locatif tout en optimisant l’impact fiscal sur ses revenus locatifs.